中信证券发布研究报告称，2024年一季度是房地产市场基本面最为艰难的时刻，但也是迎接政策转机的时刻。相信需求侧的各项政策在春节前后有望陆续落地，主流企业的经营性现金流持续净流入。预计部分房地产企业将迎接规模更小但结构更健康的资产负债表，一旦房价企稳，其创造价值的可持续性值得信赖。在房价企稳的假设下，当前地产蓝筹已经显著低估，开发领域央国企蓝筹。

　　▍中信证券主要观点如下：

　　2024年1月房地产销售表现惨淡，新房量价齐跌。

　　根据亿翰数据，重点公司2024年1月新房销售额同比下降34.4%，销售面积同比下降40.0%。根据纬房研究院数据，截至2024年1月15日，近半个月90个城市房价平均下跌0.4%，其中一线/二线/三四线城市均下跌0.4%。近3个月，90个城市房价平均下跌3.0%，其中一线/二线/三四线城市分别下跌3.0%/3.2%/2.9%。该机构统计的40城租金核心指数显示，住房租金仍在环比下跌通道。

　　二手表现差强人意，但价格仍在下降通道。

　　2024年1月14个城市二手房网签套数同比上升60%(2023年春节在1月份，严格来说1月同比意义偏低)。贝壳研究院统计的50个城市的二手房市场景气指数在过去几个月持续下行，2023年12月平均为9.0，即二手房业主上调房价次数占调价总次数的比例为9.0%。

　　二手房价格持续下行，2023年12月50个城市的平均二手房价格指数环比下降1.6%，连续6个月下降。二手房挂牌量保持基本稳定。随着房价的不断下降，原本低于二手房价的新房价格优势已经基本不复存在。

　　预计开发企业大幅收缩经营性开支，从而谋求现金流量表基本平衡。

　　考虑到2月份有春节假期因素，预计1-2月的销售降幅可能比1月降幅进一步扩大。开发企业整体盈利能力已经很低，且融资性现金流入方面伴随政策加持，恶性去杠杆的局面预计并不会出现。由此推断，开发企业短期最有可能的策略是继续收缩不必要的开支，包括减少拿地，严控总部管理费用，推迟不能在短期贡献销售回款的项目建安投入。

　　总体来看，在经营性现金流入和经营性现金流出同时明显减少的情况下，主流开发企业一季度经营性现金净流动有望保持平稳。当然，这样一来，开发投资和新开工面积可能进一步走低。

　　预计二季度基本面走稳。

　　当前企业快速收缩的态势和2022年之后的情况有区别。2022年之后虽然有很多企业由于偿还债务的压力开始减少拿地，去化库存，但当时大多数企业对存货开发的态度仍然积极，即仍致力于尽快将规划中面积转为可销售资源，回流现金，修复资产负债表。

　　当时，小部分央国企还致力于补充土地储备，提升市场份额。2024年年初，由于销售进一步下降，尤其是蓝筹企业的销售也因为房价下跌表现不佳(最大的四家央企2024年1月销售额同比下降27%，并没有明显好于行业，且在可售资源扩大的情况下，只相当于2019年同期的62%)，企业可能进一步大幅收紧建安的投入，且预计很少会有公司仍逆市拿地。

　　展望2024年，预计按揭贷款利率将会下行，核心城市限购政策将会放开，逆周期调节的政策将会较为有力。中性情景之下，判断2024年二季度房地产市场将告别至暗时刻，房价将会企稳。

　　风险因素：

　　1)房价仍在下跌，如果政策出台相对迟缓，企业信心继续下挫，新房房价大幅下降，房地产市场存在进一步下滑的可能性。2)三月是房地产企业的偿债高峰。尽管保信用的政策之下，无需担心龙头房企的信用风险，但也不排除个别房企在偿付公开市场债务方面存在压力的可能性。3)商业地产租金下降的风险。